劉先生系臺灣人。因看到大陸發(fā)展形勢喜人，遂有意回北京發(fā)展。與北京知名房地產(chǎn)中介鏈家聯(lián)系好之后，劉先生滿懷喜悅地來到北京為自己和女兒購置房產(chǎn)。但在購房過程中卻與鏈家地產(chǎn)發(fā)生很多不愉快，作為消費者的劉先生對于該中介公司名不副實的服務(wù)非常不滿意，一再說鏈家房產(chǎn)公司“欺人太甚”，覺得自己“被騙”了。
    劉先生受女兒委托，到北京購置房產(chǎn)。事先已經(jīng)告知該中介自己是臺灣人，希望中介公司提前告知需準(zhǔn)備事項。作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，提供相關(guān)信息本是分內(nèi)之事，但是鏈家公司卻采取了事不關(guān)己的態(tài)度。劉先生希望與女兒合購房屋，女兒拿大房本，自己拿小房本，鏈家公司保證說沒有任何問題。結(jié)果卻因為劉先生女兒的委托書在臺公證，被房管部門告知無效，無法合購，只好臨時改為劉先生一人獨購。
    讓劉先生非常氣憤的還有鏈家公司的收費問題。劉先生打聽過其他中介，中介費都是事先繳付三分之一或者二分之一，但鏈家公司卻說大陸與臺灣規(guī)矩不同，要求劉先生事先一次繳清。沒有辦法，劉先生只好照辦。中介費以外，最讓劉先生惱火的是代書費。鏈家公司未給劉先生“代書”任何法律文件，卻索要高達一萬六千元的代書費。劉先生直呼上當(dāng)。
    劉先生所遇到的問題大致也是購房者經(jīng)常遇到的。跟中介公司打過一圈交道之后，才知道自己找錯了中介。本網(wǎng)也希望通過對此案的解讀，給購房者一些參考，以避免糾紛的發(fā)生。退一步講，即使發(fā)生糾紛，如果按照我們給出的購房提示提前做好相關(guān)準(zhǔn)備，購房者就能不吃啞巴虧，不生冤枉氣。
    首先是中介公司的選擇。消費者一定要選擇信譽好、服務(wù)好的房地產(chǎn)中介公司。在簽合同之前做好功課，多上網(wǎng)了解一下中介公司的情況，或者打聽親戚朋友，做到心中有數(shù)。
    選定中介公司之后，在與其商談委托合同時，要注意以下問題：
    第一， 如果中介公司出具的居間合同為格式合同（多數(shù)情況如此），即事先擬好的合同書，委托人一定要仔細閱讀有關(guān)雙方權(quán)利義務(wù)的條款，不明之處，要讓中介公司做出解釋。
    第二， 如果購房者有特殊要求，如本案中的劉先生要求以二人名義合購房屋，最好能寫入居間合同中。
    第三， 違約責(zé)任的約定。相對于中介公司，委托人勢單力孤，一旦發(fā)生糾紛或者訴訟，中介公司可以動用的力量遠比比委托人能夠動用的力量強大。因此，在與中介公司進行前期接觸時，一定要“把丑話說在前頭”。簽訂合同時，要把丑話落實到合同中。我們中國人都比較喜歡給對方和彼此留面子，覺得“差不多就行了”。但是一旦出現(xiàn)糾紛，面對龐大的中介組織，弱小的消費者無力保護自己的利益，只能空自喟嘆。因此，為了厘清雙方責(zé)任，在簽訂合同時，一定要面面俱到，想多不想少，想壞不想好。回到本案，如果劉先生能夠證明鏈家房產(chǎn)中介公司違約，也不一定能獲得賠償。因為一人購房與二人合購，并沒有給劉先生造成經(jīng)濟上的損失。對于法院來說，不好計算這個損失，那么，消費者經(jīng)濟賠償?shù)囊缶偷貌坏椒ㄔ旱闹С帧Ｈ绻苯蛹s定違約責(zé)任，并約定賠償金額，就不會產(chǎn)生如何定損的問題了。
    本案中，中介費本來可以事后繳清，而且在房地產(chǎn)中介的行業(yè)習(xí)慣中，事先繳納三分之一或者二分之一的中介費是通行的做法。但是鏈家房產(chǎn)中介公司一句“大陸和臺灣的規(guī)矩不一樣”，就事先收了劉先生全部的費用。這對劉先生是不公平的。應(yīng)該說鏈家房產(chǎn)中介公司違反了中介行業(yè)的行業(yè)慣例。劉先生主張這屬于明顯的欺詐。如果劉先生是大陸人，鏈家房產(chǎn)中介公司在中介費用上并不構(gòu)成欺詐行為。因為即使鏈家房產(chǎn)中介公司要求事先支付，消費者還是可以拒絕Ｌ公司的無理要求的。對于雖然不情愿事先支付全部費用，但在客觀上支付了費用的消費者，中介公司主觀上沒有欺詐的故意，客觀上也沒有欺詐消費者的行為，兩者之間達成了一個合法有效的居間合同。但是就本案來看，劉先生的身份有些特殊，其為臺灣人。鏈家房產(chǎn)中介公司要求事先支付全部中介費用的理由即是“大陸和臺灣的規(guī)定不一樣”，如果事實上規(guī)定確實不一樣，那么中介費用的支付就沒有問題。但是如果鏈家房產(chǎn)中介公司僅是對劉先生一人進行了事先收費，劉先生完全可以說鏈家房產(chǎn)中介公司涉嫌欺詐，可以由鏈家公司賠償劉先生相關(guān)部分的損失。這里要提醒消費者的是，對于費用問題，一定要做到心中有數(shù)，不能被中介公司“忽悠”了。對于自己不滿意的支付方式，可以據(jù)理力爭或者拒絕支付。另外，
    本案中，還有一個“代書費”問題。按照北京市物價局《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定：房屋代理收費，按成交價格總額分五檔累進計收……500萬元以下的，按2.5%計算中介費。該標(biāo)準(zhǔn)特別注明，實行獨家代理的最高收費標(biāo)準(zhǔn)，也不得超過2.8%。這是總量上的規(guī)定，獨家代理一般與二手房的買賣并無太大關(guān)系，因此，2.5%的收費就構(gòu)成了二手房中介收費的上限。在本案中，劉先生的中介費用總額并未超過2.5%，他想不通的是，收費分項中的“代書費”到底是什么收費？中介公司又代書了什么？ 在這個案子中，我們能夠看到的文字材料為以下幾項：《居間成交確認書》、《北京市存量房屋買賣合同》和《買賣業(yè)務(wù)預(yù)收費專用收據(jù)》。三項中，后兩項都是固定格式的文件，只有第一項是由鏈家中介公司出具的。但是該確認書也是提前擬好之格式合同。若此，“代書費”就收得毫無道理、毫無來由。在房屋中介行業(yè)，代書費的收取已經(jīng)成了眾矢之的，雖然爭議頻頻，中介公司卻仍然照收不誤。在這里要提醒廣大消費者，對于收費項目一定要逐項問個清楚明白，對于不合理的收費項目要堅決不予支付，對于不合理的支付要求也要適時拒絕，方能更好的維護自己的權(quán)益，免受不法商家的侵擾。
    最后，在于中介公司打交道時，廣大消費者一定要對自己的權(quán)利有清醒的認識。不能過于相信中介公司標(biāo)榜的“專業(yè)”“公平”。現(xiàn)在，大陸的中介公司服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也尚付闕如，對于商家的事前滿口應(yīng)承，事后著意推脫，消費者要有充分的心理準(zhǔn)備。事先約定的事項一定要書面化，以免商家出爾反爾。對于合同中沒有約定但需要中介公司協(xié)助履行的事項，要提醒中介公司具有合同的附隨義務(wù)，根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。在購房代理中，相關(guān)的購房政策、所有權(quán)過戶等都是需要中介公司予以協(xié)助的。消費者可要求中介公司給予必要的協(xié)助。