70余家住戶先后被盜，物管公司置之不理，業(yè)委會數(shù)日失聲，憤怒的業(yè)主們聯(lián)名簽字，將兩者統(tǒng)統(tǒng)“請”出家園；小區(qū)物管費(fèi)漲價，部分業(yè)主拒不付費(fèi)，雙方博弈一年有余終對簿公堂，法院調(diào)解后，業(yè)主當(dāng)庭表示交齊拖欠費(fèi)用……類似的物業(yè)糾紛在許多居民小區(qū)輪番上演，令業(yè)主和物管公司的“矛盾”愈演愈烈“小區(qū)是我家，人人愛護(hù)它”，這不僅僅是一句口號，業(yè)主維權(quán)，到底路在何方？物業(yè)管理，哪些該管哪些不該管？

維權(quán)成功

70余戶連續(xù)被盜 數(shù)百業(yè)主聯(lián)名罷物管

連續(xù)三個月，城南名著小區(qū)居民劉女士都在為小區(qū)的“煩心事兒”奔波：近來，她和鄰居們連續(xù)遭遇入室盜竊，一年內(nèi)70余戶被盜。

“一覺醒來，家里的筆記本電腦、數(shù)碼相機(jī)不見了，窗戶被打開，窗外的防護(hù)欄被撬斷三根。半夜發(fā)生這樣的事情，一家三口都睡在床上全然不知……想想都后怕。”劉女士告訴記者，入室盜竊案接二連三發(fā)生，令住戶們心生不安。擔(dān)心之余，業(yè)主紛紛質(zhì)疑，小區(qū)物管是怎么把的門？如此高頻率的失竊，物管公司是否該承擔(dān)責(zé)任呢？

帶著疑問，大家一起找到物管方討說法。然而，工作人員出示了一份合同，系去年與業(yè)委會續(xù)簽，合同中，約定的服務(wù)內(nèi)容只包括小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生等，卻不含安全保衛(wèi)一項(xiàng)。合同中甚至寫明，物管公司不負(fù)責(zé)小區(qū)的安保、巡邏項(xiàng)目。

看到這樣的條款，業(yè)主們的氣不打一處來，“業(yè)委會竟然背著所有業(yè)主，和物管簽‘霸王條款’!”學(xué)法律出身的劉女士當(dāng)場表示，此舉業(yè)委會違規(guī)操作和物管公司失職。“按規(guī)定，物業(yè)公司收取管理費(fèi)，就該履行保安巡邏、進(jìn)出門登記義務(wù)；業(yè)委會作為業(yè)主的代表，在簽訂合同前需取得多數(shù)業(yè)主同意，怎能背著業(yè)主‘暗箱操作’？”

大家一致認(rèn)為，只有將“失聲”的業(yè)委會和“不負(fù)責(zé)任”的物管公司“請”出小區(qū)，才能讓廣大業(yè)主安心，他們先后找到當(dāng)?shù)亟值擂k、房管部門，踏上了維權(quán)的道路。

11月27日，一場600多戶業(yè)主代表參加的“業(yè)主大會”上，劉女士當(dāng)著社區(qū)干部的面，將聯(lián)名簽字遞交到主管部門手中。至此，這場持續(xù)近百天的物業(yè)糾紛以業(yè)委會的換屆和物管公司的離開而告終。

維權(quán)失敗

物管費(fèi)漲價 數(shù)十戶居民拒交被起訴

上月22日，龍泉驛某小區(qū)三名業(yè)主因一起物業(yè)糾紛坐上了被告席。

事情要從小區(qū)物管費(fèi)漲價說起。去年4月30日，某物管公司與該小區(qū)業(yè)委會簽訂“物業(yè)服務(wù)委托合同”，物業(yè)管理費(fèi)從原來的0．3元／平方米／月漲到0．45元／平方米／月。漲價后，小區(qū)近40戶業(yè)主拒交物管費(fèi)，物管方曾多次出面催促無果。對此，兩方各執(zhí)一詞，物管公司稱合同是與業(yè)委會充分溝通后才簽的，漲價也是經(jīng)物價部門核準(zhǔn)后的行為；而業(yè)主紛紛表示，“漲價未經(jīng)我們同意，我都還不知情，怎么價格一下子就漲起來了？”

事情拖了一年有余，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每戶的欠款基本在千元以上，其中滯納金也占了不小的份額。最終，物管公司將業(yè)主送上了被告席。上月22日，法院當(dāng)庭調(diào)解了這起物業(yè)糾紛，三名被告業(yè)主答應(yīng)繳納拖欠的物管費(fèi)，而物管公司則當(dāng)庭表示，不再收取因此產(chǎn)生的滯納金。

出庭辯護(hù)的四川致高律師事務(wù)所律師蘇正在接受記者采訪時表示，業(yè)委會與物管公司簽訂的合同真實(shí)合法，在合同到期前，只要沒有撤銷情形出現(xiàn)都是有效的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守。他當(dāng)庭舉證，出示了合同原件和物價部門的核準(zhǔn)件，而業(yè)主未能出示證據(jù)顯示拒交的合法性。“關(guān)于‘未經(jīng)業(yè)主同意’的說法，需業(yè)委會按照‘雙過半’原則來承擔(dān)公示責(zé)任。”

律師說法

對于當(dāng)前物業(yè)糾紛頻現(xiàn)的現(xiàn)象，四川英濟(jì)律師事務(wù)所張忠平律師認(rèn)為，從法律角度來講，很多糾紛是因物業(yè)公司的服務(wù)缺位和業(yè)主的維權(quán)意識滯后引發(fā)的。

物管方 應(yīng)做“管家”，而不是“管理者”

“《物權(quán)法》出臺后，物業(yè)公司的定位發(fā)生了明顯的變化：以前，物管與小區(qū)業(yè)主之間是管理與被管理的關(guān)系，而現(xiàn)在，物管方是在為業(yè)主提供服務(wù)。”張律師表示，物業(yè)管理在最初的定位上存在一定偏差，《物權(quán)法》出臺以來，對其“服務(wù)功能”提出更高要求，而部分物業(yè)公司的觀念未及時轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致服務(wù)不到位的情況時有發(fā)生，成為物業(yè)糾紛的誘因之一。

業(yè)委會 業(yè)主利益的“代言人”，把好合同關(guān)

張律師提出，業(yè)委會作為小區(qū)業(yè)主的代表，在做出任何涉及業(yè)主利益的決定前，需按照相關(guān)法律法規(guī)，通過業(yè)主大會或書面征求意見的方式讓業(yè)主知曉，方可實(shí)施。

其次，在與物管公司簽訂合同時，需嚴(yán)格把關(guān)。張律師表示，合同應(yīng)約定物管公司的具體服務(wù)內(nèi)容，出現(xiàn)問題后，一旦是物管公司未盡合同義務(wù)，出現(xiàn)服務(wù)缺失，將依法承擔(dān)法律責(zé)任。

業(yè)主 關(guān)注小區(qū)事務(wù)，選出負(fù)責(zé)任的業(yè)委會

為避免日后與物管方的糾紛扯皮，張律師提醒廣大業(yè)主應(yīng)養(yǎng)成關(guān)注小區(qū)事務(wù)的習(xí)慣，“業(yè)委會征求意見，往往通過書面征求的方式，業(yè)主需要認(rèn)真對待，表達(dá)自己的聲音，才能更好地維護(hù)自身利益。”他表示，按規(guī)定，小區(qū)事務(wù)需半數(shù)以上業(yè)主同意方可實(shí)施，業(yè)主的話語權(quán)借此可實(shí)現(xiàn)。為此，需要業(yè)主加強(qiáng)參與意識。“包括業(yè)委會換屆選舉等，建議業(yè)主主動參與，選出負(fù)責(zé)任的‘代言人’。”