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20日，首屆中國業(yè)主論壇在京閉幕。在論壇召開之際，本報收到了多家小區(qū)業(yè)委會的內(nèi)部“情報”，一份份物業(yè)公司預(yù)算明細表擺在了記者的面前。“物業(yè)費”之后的真相得以層層揭開。
被“包養(yǎng)”的物業(yè)公司
如果不是要與物業(yè)公司重新簽訂聘用合同，國典華園1346戶業(yè)主根本就不知道自己一直在做“冤大頭”。
業(yè)主委員會經(jīng)過數(shù)次要求，才拿到了該小區(qū)治平物業(yè)公司的收費明細表。物業(yè)之前從來不公布開支明細，這是小區(qū)業(yè)主7年來頭一回知道自己把錢花在什么地方。
“物業(yè)先給了我們3個版本，一個比一個高，每平方米收費分別約是2.3元、2.5元、2.7元。”業(yè)主委員會副主任賈旭光說，別小看這兩毛錢，每個版本之間費用差價達到了幾十萬元。
業(yè)委會以一份2.5元版本的物業(yè)費用表為例，向記者細數(shù)了治平物業(yè)人員費用表。
例如，該物業(yè)公司一名高管“執(zhí)總”的收入構(gòu)成：月薪+計提社保（44.8%）＋計提經(jīng)費（11.5%）＋第十三個月工資＋工作餐＋加班費＋殘保金，一年總額為14.97萬元。包括工程部、客務(wù)部、保安部總共36名項目人員，費用結(jié)構(gòu)與“執(zhí)總”完全一樣。
按照物業(yè)公司的解釋，計提社保比例為工資總額的44.8%，其中養(yǎng)老20%、失業(yè)1.5%、大病10%、住房補貼12%、工傷0.5%、生育0.8%。另外，計提經(jīng)費比例為工資總額的11.5%，其中包括福利7%、工會2%、教育經(jīng)費2.5%。
業(yè)主們最后發(fā)現(xiàn)，要“養(yǎng)活”這家物業(yè)公司的36個人，一年下來人員費用就超過了174萬元，這還不包括全年“紅包”——52萬多元的酬金。
不過，物業(yè)公司并非沒有理由，其收費依據(jù)是2007年發(fā)改委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》文件。在該文件中，人員費用包括管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。
辦公費藏貓膩
國典華園的業(yè)主們在逐項檢查中有個“意外發(fā)現(xiàn)”：即業(yè)主在支付了一大筆“合理”開銷之后，還要承擔(dān)物業(yè)眾多的“辦公費用”。
物業(yè)公司在列出了日常辦公費2.4萬元外，還有一長串的費用：業(yè)務(wù)招待費1.5萬元；辦公設(shè)備購買及維修費1.038萬元；通訊費3萬元；車輛費用及交通費2.16萬元；培訓(xùn)費5000元；制裝費9000元；印刷制作費9000元（包括收費明細、派工單、出入門條等）；資訊制作費6000元；社區(qū)活動費2萬元。
“業(yè)務(wù)招待費，招待誰？業(yè)主憑什么出？制裝費，早就包含在7%的福利費中了，為什么在此重復(fù)列項？”業(yè)主張女士質(zhì)疑說，只有社區(qū)活動費“可以理解”。
根據(jù)2007年《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，辦公費應(yīng)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其他費用。對于治平物業(yè)的這筆辦公預(yù)算，北京市業(yè)申委執(zhí)行委員任晨光認為，辦公費用項目有虛增項目的嫌疑。“例如培訓(xùn)費就不應(yīng)由業(yè)主出，物業(yè)公司的員工都必須持證上崗，具備相應(yīng)資質(zhì)，業(yè)主沒有義務(wù)替物業(yè)公司培訓(xùn)員工。”
保員工還是保小區(qū)？
在國典華園的物業(yè)費中，物業(yè)公眾責(zé)任保險費為每年5萬元。不過，業(yè)主王先生感到奇怪的是，該項收費的備注卻是：“可適當考慮家庭金鎖險”。
“這就奇怪了，是否是說物業(yè)公司打算用業(yè)主掏的錢，為其員工上商業(yè)保險？”業(yè)主張女士質(zhì)疑說，物業(yè)公眾責(zé)任保險是針對物業(yè)管理自身方面風(fēng)險的險種，而家庭金鎖險是物業(yè)服務(wù)對象的險種，兩者豈能隨意替代？
“現(xiàn)在的物業(yè)公司就像一個坐地起價的保姆，”國典華園業(yè)委會副主任賈旭光這樣形容。“一般我們請個保姆，說好一天三頓飯，一個月1200元，照看一個老人加500元，再照看一個孩子加500元，算下來2200元。可是這個‘保姆’不同。他說，我早晨得喝一杯牛奶、吃一個雞蛋；中午你得給我炒倆菜，晚上還得四菜一湯。另外，每天還得洗個熱水澡，你還得給我全家上保險。最后核算成本能不高上去嗎？”賈旭光問。
業(yè)主白交75萬
如果以526萬元物業(yè)費總額除以國典華園小區(qū)17.16萬平方米的建筑面積，再除以12個月，似乎可以得出2.5元/平方米的“合理”物業(yè)費。
“表面上看不出問題，但仔細一想就不對了。”業(yè)委會在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)現(xiàn)有會所約2000平方米、經(jīng)營收入歸開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的地下車庫2.1萬平方米、幼兒園約2000平方米，合計約2.5萬平方米。
“小區(qū)建設(shè)區(qū)劃的相關(guān)圖紙一直是由物業(yè)公司保管，但始終不肯交出，我們只好到規(guī)劃部門的檔案館去查。”一名業(yè)委會成員說：“一查就全明白了。”
“這2.5萬平方米的物業(yè)管理是要產(chǎn)生費用的，而這些費用卻是由業(yè)主交納的物業(yè)費來承擔(dān)，你說合理嗎？”業(yè)委會副主任賈旭光說。
“實際上，業(yè)主應(yīng)交納不到15萬平方米的物業(yè)費，物業(yè)費卻一直多收了2.5萬平方米的面積。”賈旭光說，僅此一項，業(yè)主每年就多交75萬元。
電梯廣告費“被保管”
國典花園業(yè)主還發(fā)現(xiàn)：“物業(yè)列出的全部都是開支，卻沒有列出每年的電梯廣告費，一直蒙騙業(yè)主很多年。”賈旭光說，廣告費收入是典型的“表外業(yè)務(wù)”。
業(yè)委會委員楊進介紹，小區(qū)內(nèi)有廣告箱的電梯共有33部，根據(jù)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)，7年間電梯廣告費約有70萬元。
直到2007年小區(qū)業(yè)委會成立，委員們發(fā)現(xiàn)了物業(yè)“代收”這筆錢的“秘密”：70萬電梯廣告費物業(yè)“被保管”了7年。
據(jù)業(yè)委會介紹，物業(yè)起初認可這部分錢屬于業(yè)主，但對方認為自己支付了管理成本，物業(yè)應(yīng)該拿80%，業(yè)主只拿20%。
雙方第一次談判沒有達成協(xié)議。在隨后的近兩個月時間里，業(yè)委會又就該問題與物業(yè)進行了三次協(xié)商。最后，物業(yè)同意將管理成本降到20%，雙方才達成一致。
“現(xiàn)在進入續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的程序，業(yè)委會可選擇續(xù)簽，也可重新選聘，所以談判的時候，物業(yè)有了顧忌才做出讓步。”業(yè)委會另一位委員吳尚領(lǐng)說。
巨額的電梯廣告費在“被保管”了7年后才發(fā)現(xiàn)。那么，還有多少是未列入物業(yè)費預(yù)算的表外收入呢？
包干制
是物業(yè)費死結(jié)
北京市目前90%以上的小區(qū)，都是采用包干制的“包養(yǎng)”制度。邵里庭一針見血地表示：因為包干制，所以業(yè)主不知情；因為不知情，所以包干制。
“國典華園的物業(yè)費預(yù)算，只是按照他們習(xí)慣的包干制做法制定的預(yù)算，在行內(nèi)來說，完全算中規(guī)中矩，或者說這種潛規(guī)則已經(jīng)成了行規(guī)。”邵里庭說，包干制的本質(zhì)就是由業(yè)主全額包養(yǎng)了物業(yè)企業(yè)全部費用，而最終物業(yè)企業(yè)坐享管理酬金。
“物業(yè)費問題的‘死結(jié)’，是包干制。”北京市業(yè)主委員會協(xié)會申辦委員會召集人任晨光說。任晨光曾任健翔園業(yè)委會主任，他用自己多年的“實戰(zhàn)”經(jīng)驗說明這一矛盾：“過去我們也認為，把物業(yè)費的水分擠干了就行。但事實教育了我們，根本行不通。在包干制的前提下，降低物業(yè)費，也就等于降低了服務(wù)標準。物業(yè)公司一定是在保證其預(yù)期利潤之后，才會為業(yè)主服務(wù)。可問題在于，你并不知道物業(yè)公司的預(yù)期利潤是100%還是50%。我給北京市所有的小區(qū)業(yè)主的一個忠告是，不要企圖讓物業(yè)公司‘虧本’去管理公司，而所謂虧本的界限，不是實際盈虧，而是物業(yè)公司的利潤底線。”
他建議，各小區(qū)業(yè)委會可采取“酬金制”，“這樣物業(yè)公司的賬目才有可能一筆筆公開，物業(yè)收費才有可能玩不了貓膩或者少玩貓膩。”
